Нужно ли регистрировать договор участия в долевом строительстве

17 ноября 2020

Договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случае заключение договора уступки права требования по ДДУ такой договор также заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрен специальный порядок осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства.

Отличается государственная регистрация первых и последующих ДДУ.

Так, при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства застройщик обязан предоставить в орган регистрации (Росреестр) предусмотренный законом пакет документов. К таким документам относятся: разрешение на строительство, план создаваемого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, проектную декларацию и иные документы. При регистрации последующих ДДУ названые документы от застройщика не требуются.

Предоставление полного пакета документов от разрешения на строительство при регистрации первого ДДУ позволяет органу регистрации осуществить проверку полномочий застройщика и тем самым уберечь участников долевого строительства от возможных будущих проблем, в случае если документация застройщика была бы не в порядке.

Также, регистрация самого ДДУ и внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости позволяет избежать двойных продаж квартир, которые так любят использовать недобросовестные застройщики.

Практика знает не мало случаев, когда застройщик продавал один и тот же объект недвижимости не то чтобы по два раза, но и четыре. В результате чего страдало большое количество граждан. При возникновении подобных споров не приходится особо рассчитывать на фактическое получение уплаченных когда-то за такую квартиру денег. Как правило, недобросовестные застройщики в подобных случаях заканчивают свою деятельность банкротством, а имущество, на которое возможно обратить взыскание и расплатиться со всеми дольщиками у них естественно отсутствует.

Несмотря на то, что договора долевого участия в строительстве подлежат обязательной государственной регистрации, не все застройщики соблюдают это правило. Также, для того чтобы его обойти, застройщики довольно часто заключают, например, договора инвестирования строительства с покупателями, ссылаясь на то, что такой договор регистрации не подлежит.

Однако, договора инвестирования строительства, в случае если они заключены после 2005 г. (после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), при условии, что в предусмотренном законом порядке получено соответствующее разрешение на строительство подлежат государственной регистрации.

В случае, если вы намереваетесь приобрести объект недвижимости у застройщика, который уклоняется от регистрации договора, предлагает зарегистрировать права сразу после сдачи дома в эксплуатацию, не спешите соглашаться на такую сделку. Необходимо взвесить все «за» и «против», проверить информацию о деятельности застройщика, сведения о сданных и введенных в эксплуатацию им домах и другие документы, после чего принимать положительное решение.

Но лучше всего, конечно, приобретать недвижимость у застройщиков, которые соблюдают предусмотренные законом правила, регистрируют договора, иначе сомнительная сделка может вам стоить упущенного времени и денег.

 

Полезные ссылки:

Реестр разрешений на строительство по Санкт-Петербургу

https://www.expertiza.spb.ru/?show=resolutionproject